Das Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten erfüllt alle Anforderungen des § 194 BauGB und wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks festzustellen. Verkäufer oder Käufer nutzen es, um einen verlässlichen Kaufpreis zu ermitteln.

Wichtig sind Verkehrswertgutachten aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen. Ebenfalls bietet der Verkehrswert bei der Ermittlung von Erbschafts- und Schenkungssteuer eine gute Orientierungshilfe.

Der Verkehrswert ist als „der Marktwert“ definiert, der zum Zeitpunkt seiner Ermittlung der am wahrscheinlichsten zu erzielende Preis auf dem Grundstücksmarkt wäre.

Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, finden bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Beachtung.

Um den Verkehrswert festzulegen sind verschiedene Faktoren relevant:

  • der Zeitpunkt, an dem die Ermittlung stattfindet (der sogenannte „Wertermittlungsstichtag“)
  • die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks (zum Beispiel der Grad der Erschließung)
  • rechtliche Gegebenheiten wie etwa das Wohnrecht oder das Wegerecht

Je nach Art des Bewertungsobjektes kommen bei der Wertermittlung folgende Richtlinien zur Anwendung:

  • Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vom 20. März 2014
  • Richtlinie zur Ermittlung des Ertragswerts (Ertragswertrichtlinie – EW-RL) Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit vom 12. November 2015
  • Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 5. September 2012

Als wichtige Datengrundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes dient unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960 und hat das Ziel, Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen. Die erhobenen, analysierten und veröffentlichten Daten dienen dann als Grundlage für die Verkehrswertgutachten von zertifizierten Sachverständigen oder auch von Beleihungswertgutachten der Banken.

Zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind umfangreiche Recherchen, Beschreibungen, Erklärungen und Angaben zwingend erforderlich. Es enthält alle Angaben die erforderlich sind, sich ein genaues Bild von dem Bewertungsobjekt zu machen und ist so auch für den Laien verständlich nachvollziehbar. Dadurch werden meine Verkehrswertgutachten von deutschen Gerichten und Finanzbehörden anerkannt.

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